Das Stichwort lautet baubegleitendes Facility Management. Unter dem Begriff versteht man die Berücksichtigung der Anforderungen an den zukünftigen Gebäudebetrieb bereits während der Planungs- und Errichtungsphase eines Gebäudes. Ein Großteil der Rahmenbedingungen für den späteren Gebäudebetrieb werden bereits während dieser Phasen festgelegt. Dies umfasst bspw. die Planung des Grundrisses, den Zugang zur Gebäudetechnik oder die Verwendung von pflegeleichten Materialien. Das Bewusstsein für die Betrachtung eines Gebäudes über den gesamten Lebenszyklus wächst stetig. Das führt dazu, dass die Zusammenhänge zwischen der Planungs- und Errichtungsphase und der späteren Betriebs- und ggf. Umnutzungsphase immer mehr in den Vordergrund rücken.
Tatsächlich ist es in der Praxis auch heute noch oft so, dass in einem Bauprojekt nur bis zur Übergabe des Gebäudes (ggf. noch bis Ablauf der Gewährleistung) gedacht wird. Oft sind die Architekten und die weiteren Planungsbeteiligten nur auf die Gestaltung des Gebäudes und die Projektsteuerung fokussiert. Die Anforderungen an den späteren Gebäudebetrieb werden vernachlässigt. Dabei trägt das baubegleitendes FM wesentlich dazu bei, Planungsfehler zu vermeiden und die Entwürfe kontinuierlich auf die Alltagstauglichkeit hin zu prüfen und anzupassen.
Der Gebäudelebenszyklus rückt in den Vordergrund
Die Grundlage für das baubegleitende Facility Management ist die Betrachtung des gesamten Gebäudelebenszyklus. Das bedeutet, dass die Konzeption, die Planung, der Bau, die Nutzung und der Abriss bzw. die Umnutzung der Immobilie zusammen betrachtet werden. In dem Maße, wie die kumulierten Lebenszykluskosten eines Gebäudes kontinuierlich ansteigen, sinkt die Beeinflussbarkeit dieser Kosten (vgl. Grafik). Nur wenn Planungsfehler frühzeitig erkannt werden, können diese mit einem vergleichsweise geringen Aufwand in der Planung korrigiert werden. Im späteren Gebäudebetrieb können viele Anpassungen nicht mehr vorgenommen werden oder die Kosten stehen in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zu dem erwarteten Nutzen.
Durch den Einbezug des Facility Managements in den Planungs- und Bauprozess sind in dieser Phase mit höheren Investitionskosten zu rechnen. Diese Kosten amortisieren sich jedoch nach kurzer Zeit in der Nutzung des Gebäudes. Dies veranschaulicht nochmals, dass die Immobilienkosten phasenübergreifend betrachtet werden sollten. Wird jede Lebenszyklusphase getrennt betrachtet, führt dies zwar zu geringeren Planungs- und Baukosten, aber dafür zu höheren Folgekosten.
Mehr Flexibilität durch baubegleitendes FM
Im Laufe der Zeit werden an einem Gebäude häufig neue Anforderungen gestellt. Einzelne Flächen oder gesamte Gebäude sollen umgenutzt werden. Durch den Einsatz von baubegleitenden Facility Management werden bereits in der Planungs- und Bauphase Maßnahmen ergriffen, um das Gebäude später ohne größere und teurere Umbaumaßnahmen an die neuen Anforderungen anzupassen.
Aufgabenbereiche des baubegleitenden FM
Zu den Aufgabenbereichen des baubegleitenden Facility Management zählen u.a.:
- Planer- und Errichterverträge
- Dokumentation
- Lebenszykluskosten
- Betriebskonzept / Organisation
- Vergabe von FM-Services
- Einsatz von IT-Systemen
- Inbetriebnahme
Hier finden Sie eine Übersicht über mögliche Leistungen im baubegleitenden Facility Management:
4 Kommentare zu „Warum es sinnvoll ist, bereits während der Planungs- und Bauphase eines Gebäudes an den späteren Gebäudebetrieb zu denken“
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Gut zu wissen, dass Facility Management die Berücksichtigung der Anforderungen an den zukünftigen Gebäudebetrieb bereits während der Planungs- und Errichtungsphase eines Gebäudes erfasst. Mein Onkel möchte sich ein neues Haus auf dem Lande errichten lassen. Er findet es sinnvoll, dass der künftige Gebäudebetrieb bereits bei der Planung berücksichtigt wird, und möchte deshalb vom Faculty Management Gebrauch machen.